Najnowsze informacje
Strona główna / Relacje z sądów - aktualności / Licytacja orężem wspólnoty mieszkaniowej

Licytacja orężem wspólnoty mieszkaniowej

Licytacja mieszkania wspólnotowego zgodna z konstytucją Możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat jest zgodna z konstytucją. 29 lipca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał właśnie skargę konstytucyjną.
29 lipca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną E.G. dotyczącą przymusowej sprzedaży lokalu w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą należnych opłat.
Wspólnota mieszkaniowa wytoczyła powództwo przeciwko skarżącemu o zezwolenie na sprzedaż lokalu mieszkalnego, którego jest właścicielem, w trybie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powodem było długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat. Sąd okręgowy powództwo oddalił. Sąd apelacyjny uchylił wyrok sądu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Sąd okręgowy w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy zezwolił wspólnocie mieszkaniowej na sprzedaż w trybie licytacji lokalu mieszkalnego stanowiącego własność skarżącego. Wniesiona przez niego apelacja, została oddalona.
Zdaniem skarżącego przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie kwestionowanego przepisu jest ingerencją w sferę własności indywidualnej. Przepis ten ma charakter wyjątkowy. Nadaje bowiem jednemu rodzajowi wierzyciela (wspólnocie mieszkaniowej) prawo do uzyskania orzeczenia sądowego uprawniającego do sprzedaży nieruchomości. Dokonywana na jego podstawie ingerencja w konstytucyjne prawo własności nie jest uzasadniona żadną z wartości wymienionych w art. 31 ust. 3 konstytucji, lecz ma na celu zaspokojenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej związanych z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. Jest ona nadmierna, a zatem sprzeczna z konstytucyjną zasadą proporcjonalności – podkreśla skarżący. Zaskarżony przepis zmierza do ochrony praw majątkowych wspólnoty mieszkaniowej za pomocą wyeliminowania ze wspólnoty osoby, która długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat. Sankcja ta zdaniem skarżącego nie jest odpowiednia do stopnia naruszenia przez właściciela obowiązków wobec wspólnoty mieszkaniowej, której prawa są wystarczająco chronione przez możliwość wytoczenia przeciwko właścicielowi lokalu powództwa o zapłatę i uzyskania tytułu wykonawczego. W ocenie skarżącego ustawodawca naruszył właściwe proporcje między stopniem ingerencji w prawo własności a rangą interesu publicznego, który ma podlegać ochronie (interesu pozostałych właścicieli zrzeszonych we wspólnocie mieszkaniowej – a więc interesu innych osób w rozumieniu art. 31 ust. 3 konstytucji).
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat, jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 konstytucji oraz art. 64 ust. 2 konstytucji. W pozostałym zakresie trybunał umorzył postępowanie. W ocenie trybunału art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) przewiduje ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza ona wskazanych przepisów konstytucji.
Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Art. 16 ust. 1 u.w.l. zapewnia także inną wartość konstytucyjną – konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu. Trybunał uznał, że art. 16 ust. 1 u.w.l. przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali. Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości. Wówczas art. 16 ust. 1 u.w.l. stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali. Trybunał nie uznał także za zasadny argument, że sankcja przewidziana w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest nadmiernie dolegliwa i nie przystaje do stopnia naruszenia przez właściciela jego obowiązków finansowych. Do egzekucji wyroku w trybie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości dochodzi za długi i może mieć miejsce już w trybie ogólnym dochodzenia roszczeń.
Ponadto analiza dostępnego orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że sądy orzekając w szczególnym trybie art. 16 ust 1 u.w.l. biorą skrupulatnie pod uwagę elementy stanu faktycznego (długotrwałość zalegania z opłatami, ich wysokość, skutki zaległości dla wspólnoty, przyczyny zadłużenia, stan rodzinny i osobisty zalegającego). Przede wszystkim zaś oceniają, czy wspólnota podjęła uprzednie kroki przeciwko właścicielowi na rzecz skłonienia go do zapłaty narastającej zaległości. W orzecznictwie sądowym prezentowana jest prokonstytucyjna ostrożność w ocenie indywidualnych spraw oraz badanie z urzędu zgodności żądania wspólnoty z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Nie doszło do nierównego traktowania właścicieli lokali licytowanych za długi z eksmitowanymi najemcami, gdyż ich pozycja nie jest jednakowa. Nie potwierdziły się zarzuty, iż skoro ustawa literalnie nie nakłada na wspólnotę mieszkaniową obowiązku podjęcia jakichkolwiek czynności uprzedzających członka wspólnoty o zamiarze wytoczenia powództwa o zezwolenie na sprzedaż licytacyjną lokalu, ochrona prawa własności lokalu jest zdecydowanie słabsza od ochrony, z której korzysta najemca. Sądy powszechne podzielają inne stanowisko, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą już skutku, a stan zadłużenia ma wyraźnie negatywny wpływ na stan finansowy wspólnoty i pozostałych właścicieli lokali.
Rozprawie przewodniczył sędzia TK Marek Zubik, sprawozdawcą był sędzia TK Mirosław Granat. Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Sprawdź także

Sędziowie pozwali S. Piotrowicza

Pierwsza prezes Sądu Najwyższego Małgorzata Gersdorf i sędzia Krzysztof Rączka złożyli pozew przeciwko posłowi Prawa …