PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
Nie może być uznane za przyjazne obywatelowi państwo, w którym akceptowane jest obciążanie klienta całkowitym ryzykiem opóźnień w budowie, braku notarialnego przekazania nabytego mieszkania albo upadłości dewelopera – grzmi Rzecznik Praw Obywatelskich.
Od wielu latt biuro RPO jest informowane o licznych nieprawidłowościach, w tym braku regulacji prawnych, których celem byłoby zapewnienie ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich w procesie inwestycyjnym. O problemie tym RPO zawiadomił Donalda Tuska, prezesa Rady Misnistrów.
W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich obowiązujące przepisy prawa w sposób dalece niewystarczający chronią interesy obywateli będących klientami firm deweloperskich. Wprawdzie zgodnie z zasadą swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się wartościom określonym w art. 353′ k.c, w praktyce jednak nabywcy są słabszą stroną umowy w porównaniu z deweloperem. Nabycie lokalu wiąże się z reguły z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, dlatego nabywcą jest zwykle osoba fizyczna, niedziałająca w celu bezpośrednio związanym z działalnością zawodową lub gospodarczą (konsument). Natomiast deweloper, który – w związku z zawodowym charakterem prowadzonej działalności – jest profesjonalistą dysponuje przewagą negocjacyjną w stosunku do nabywców, dlatego może doprowadzić do ukształtowania treści umowy zawieranej z nabywcą w sposób zabezpieczający wyłącznie jego interesy.
Rzecznik zwraca uwagę, iż charakterystyczne dla stosunków deweloperskich jest wykorzystanie środków finansowych nabywców już w trakcie prowadzenia procesu inwestycyjnego. W praktyce na podstawie umowy zawartej z deweloperem nabywca zobowiązuje się do zapłaty całego wynagrodzenia (lub znacznej jego części) deweloperowi jeszcze przed ukończeniem procesu inwestycyjnego i przed przeniesieniem na niego własności zamówionego lokalu, a zatem ponosi zwiększone ryzyko umowne. Jedynie w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego sytuacja prawna nabywcy lokalu kształtuje się korzystniej; zachowanie tej formy skutkuje bowiem powstaniem roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które może być przymusowo dochodzone na drodze sądowej w trybie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.
Roszczenie to może, co prawda, zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, nadal jednak zachwiana jest ekwiwalentność świadczeń stron umowy, gdyż jedynie w razie całkowitego wykonania inwestycji i bezpodstawnego uchylania się dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej roszczenie nabywcy o przeniesienie na niego własności wybudowanego mieszkania może zostać rzeczywiście zrealizowane. Jeżeli natomiast budowa zostanie przerwana albo nie dojdzie do jej rozpoczęcia, zachowanie tej formy umowy i ujawnienie roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości może okazać się nieprzydatne dla skutecznej realizacji tego roszczenia. W praktyce jednak znaczna większość umów deweloperskich zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, przy czym deweloperzy posługują się opracowanymi przez siebie wzorcami umów.
Z treści listów wpływających do Rzecznika Praw Obywatelskich wynika również, że szczególnie dotkliwe skutki wiążą się dla nabywców mieszkań będących klientami deweloperów z ogłoszeniem upadłości przez dewelopera. Osoby te nie mogą w większości przypadków liczyć na dokończenie inwestycji bądź odzyskanie pieniędzy zainwestowanych w budowę mieszkania, a często mają jeszcze do spłacenia zaciągnięty na wiele lat w banku kredyt hipoteczny. Wraz z upadłością dewelopera nabywcy co do zasady tracą uprawnienie do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet wówczas, gdy deweloper wybudował budynek i wydal lokal nabywcom, ale przed datą upadłości nie przeniósł na nich prawa odrębnej własności lokalu. Obowiązujące prawo nie przyznaje omawianej grupie osób szczególnego statusu w postępowaniu upadłościowym. Celem tego postępowania jest zaspokojenie wszystkich wierzycieli w jak najwyższym stopniu. Zasada równego traktowania wierzycieli w postępowaniu upadłościowym obejmującym likwidację masy wymaga również, żeby zobowiązania niepieniężne upadłego zmieniły się w zobowiązania pieniężne.
Wystąpienia kierowane przez Rzecznika Praw Obywatelskich do ministra Infrastruktury nie doprowadziły jednak do wprowadzenia oczekiwanych uregulowań prawnych. Niemniej jednak w resorcie stwierdzona została potrzeba stworzenia regulacji chroniącej nabywców w procesie inwestycyjnym i włączenia jej do projektu aktu prawnego dotyczącego zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego, jaki jest przygotowywany w Ministerstwie Infrastruktury. Z uwagi jednak na fakt, że projektowane rozwiązania legislacyjne zwiększałyby ochronę nabywcy kosztem ograniczenia swobody prowadzenia działalności gospodarczej przez deweloperów i mogłyby przyczynić się do jeszcze większego ograniczenia podaży na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz do zwiększenia kosztów realizacji inwestycji, które finalnie ponosiłby nabywca, poddano rewizji celowość wprowadzenia tego typu rozwiązań.
RPO w tej sytuacji zdecydował się przedstawić D. Tuskowi ten ważny społecznie problem z prośbą o rozważenie potrzeby podjęcia działań legislacyjnych w omawianym zakresie.
