PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
Osoby chcące zbyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokali napotykają opór ze strony spółdzielni mieszkaniowych, które nie chcą wydawać zaświadczeń potwierdzających, że mają do tego prawo. Problem zajął się Rzecznik Praw Obywatelskich, który skierował wystąpienie do Sławomira Nowaka ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Profesor Irena Lipowicz informuje ministra, że w wyniku licznych skarg obywateli, ujawnił się problem dotyczący odmowy ze strony spółdzielni mieszkaniowych wydawania zbywcom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaświadczeń potwierdzających ich prawo do zbywanego lokalu. Dostarczenia takiego zaświadczenia wymagają od zbywców notariusze przed sporządzeniem aktu notarialnego dokumentującego zawarcie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Skarżący się obywatele wskazują że w sytuacji, gdy nie są oni członkami spółdzielni, spółdzielnie mieszkaniowe odmawiają im wydawania zaświadczeń o treści żądanej przez notariuszy lub zaświadczają jedynie, że są w posiadaniu aktu notarialnego dokumentującego zawarcie przez zbywcę umowy, na podstawie której nabył służące mu prawo. Utrudnia to skarżącym zbycie służącego im prawa, zwłaszcza w sytuacji, gdy z różnych względów nie są zainteresowani założeniem dla zbywanego prawa księgi wieczystej.
Z kolei spółdzielnie mieszkaniowe w korespondencji prowadzonej z Rzecznikiem Praw Obywatelskich wskazują że w sytuacji, gdy osoba zbywająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest członkiem spółdzielni, spółdzielnia dysponuje jedynie wypisem aktu notarialnego przesłanego jej przez notariusza, który sporządził umowę nabycia tego prawa przez aktualnego jego zbywcę. Oznacza to, że w przypadku osoby niebędącej członkiem spółdzielni, przy wystawieniu omawianego zaświadczenia spółdzielnia mieszkaniowa może opierać się jedynie na otrzymanym od notariusza wypisie aktu notarialnego, na mocy którego osoba ta nabyła zbywane aktualnie prawo. Spółdzielnie mieszkaniowe odmawiając wystawiania omawianych zaświadczeń zasłaniają się również obawą przed odpowiedzialnością karną z art. 271 k.k. grożącą za poświadczenie niezgodnie z prawdą okoliczności mających znaczenie prawne. W aktualnym stanie prawnym nie obowiązuje już zasada związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni, zaś nabywca tego prawa co do zasady nie musi już ubiegać się o przyjęcie go w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej.
W związku z powyższym Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do Prezesa Krajowej Rady Notarialnej z prośbą o zajęcie stanowiska odnośnie tego, czy praktyka notariuszy polegająca na żądaniu od zbywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaświadczenia wystawionego przez spółdzielnię mieszkaniową potwierdzającego fakt, że zbywcy służy to prawo, znajduje uzasadnienie w przepisach prawa. Prezes Krajowej Rady Notarialnej podzielił stanowisko Rzecznika, że obowiązujące przepisy prawa, a w szczególności przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie nakładają na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku wydawania zaświadczeń potwierdzających przysługiwanie zbywcy spółdzielczego własnościowego prawa do zbywanego lokalu, nie określają również formy ani treści takich zaświadczeń. Podkreślił jednak, że praktyka wydawania przez spółdzielnię mieszkaniową zaświadczeń służących bezpieczeństwu obrotu prawnego rozpoczęła się wiele lat przed uchwaleniem i wejściem w życie obowiązującej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i również nie wynikała z żadnego obowiązku ustawowego. Podkreślił także, że spółdzielnie mieszkaniowe mają zdecydowanie większą i bardziej aktualną wiedzę na temat spółdzielczych własnościowych praw do lokali, niż ta, którą notariusz może uzyskać od zbywcy takiego prawa. Wynika to wprost z art. 172 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nakładającego na notariusza – w każdym przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – obowiązek niezwłocznego przesłania spółdzielni mieszkaniowej wypisu aktu notarialnego, w formie którego została sporządzona umowa. A zatem w sytuacji, gdy dla większości spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie są prowadzone księgi wieczyste, istnieje poważna luka w systemie bezpieczeństwa obrotu tymi prawami, gdyż brak jest możliwości sprawdzenia aktualnego stanu konkretnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Często zdarza się tak, że zbywcami są osoby, które zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nabyły na podstawie przydziału wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową wiele lat temu.
Lukę tę przynajmniej w części mogą wypełnić jedynie odpowiednie zaświadczenia spółdzielni wykreowane przed wielu laty przez praktykę notarialną i spółdzielnie mieszkaniowe. Praktyka ta przynosi dobre efekty i w sposób wymierny przyczynia się do eliminowania patologii z obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali. Eliminując zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowych notariusze musieliby uznać, że podstawą sporządzenia np. umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest wyłącznie dokument, z którego wynika, że zbywca nabył zbywane prawo kilka lub kilkanaście lat temu i składa do aktu notarialnego zapewnienie, że prawo to ciągle mu przysługuje, a jego stan prawny nie uległ zmianie. Prowadziłoby to do drastycznego obniżenia ochrony bezpieczeństwa nabywców spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Z kolei zmiana poziomu bezpieczeństwa obrotu prawnego mogłaby narazić notariuszy na odpowiedzialność karną z art. 231 Kodeksu karnego.
RPO zwrócił się do ministra S. Nowaka o zajęcie stanowiska w omawianym zakresie, i p odjęcie działań legislacyjnych zmierzających do jednoznacznego uregulowania obowiązku spółdzielni mieszkaniowych wystawiania omawianych zaświadczeń w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
