PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
Rozmowa z posłem Markiem Zielińskim (PO), przewodniczącym sejmowej podkomisji o projektach ustaw o spółdzielczości i o spółdzielniach mieszkaniowych.
– Sejm pracuje nad dwoma poselskimi projektami ustaw – o spółdzielniach oraz o spółdzielniach mieszkaniowych. Dlaczego prawo spółdzielcze wymaga zmian?- Z paru powodów. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku była ponad dwadzieścia razy nowelizowana. Bardzo trudno było ją stosować, więc lepiej napisać ją od nowa. W większości są to zmiany o charakterze legislacyjnym, doprecyzowującym dla uczynienia tekstu przejrzystym. Ale jest jedna zmiana wywołująca wiele emocji i oburzenia szczególnie ze strony zarządów spółdzielni. W projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi się bowiem, że jeśli w nieruchomości jedno- lub wielobudynkowej będzie wyodrębnione na własność jedno mieszkanie, to wtedy automatycznie na tej nieruchomości powstaje wspólnota mieszkaniowa. I funkcjonowanie tej nieruchomości przechodzi pod przepisy ustawy o własności lokali. Rzeczywiście jest to przełom i duża zmiana, dlatego że w większości budynków ta własność jest już wyodrębniona. Tak więc po wejściu w życie ustawy z określonym vacatio legis będą musiały powstać wspólnoty.
-A dlaczego nieruchomości spółdzielcze muszą przekształcać się we wspólnoty mieszkaniowe?
– Dlatego, że ze funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych jest bardzo różne. Są spółdzielnie świetnie funkcjonujące, w których nie ma problemów i sporów pomiędzy zarządem a członkami spółdzielni. Jest w nich przestrzegane prawo spółdzielcze, statut, regulaminy, stosuje się jawność i zasady demokracji. Jest przejrzystość, otwartość działania, a członka spółdzielni nie traktuje się jako natrętnego petenta, tylko traktuje podmiotowo. Udostępnia się mu wszelkie informacje. Ale jeśli szwankują te mechanizmy, to pamiętając, że jest to własność prywatna, ustawowo niewiele można z takimi problemami zrobić. Zaś skarg dotyczących złego traktowania i funkcjonowania jest mnóstwo. Do mojego biura przychodzą dziesiątki spółdzielców, a problematyką tą zajmuję się od prawie 20 lat i sytuację znam bardzo dobrze. Ja często wobec tych problemów jestem bezradny, a spółdzielcy jeszcze bardziej. W sporach sądowych nie ma równości, bo spółdzielcy opłaty sądowe, za adwokata muszą wnieść z własnej kieszeni, a zarządy płacą z naszych wspólnych pieniędzy. I mogą takie procesy ciągnąć latami. I nawet gdy członkowie spółdzielni po paru latach osiągną korzystny wyrok, to albo sprawa jest już nieaktualna, albo zarządy ignorują te wyroki wiedząc, że egzekucja to kolejne lata spraw sądowych. Z egzekucją wyroków w Polsce są problemy, ale w sferze spółdzielczości to jest dramat. Są też bardziej szczegółowe zarzuty. W części spółdzielni prezesi do perfekcji opanowali kontrolę nad walnymi zebraniami, podejmowanymi decyzjami ważnymi dla spółdzielni. W Poznaniu też można wskazać takie spółdzielnie, w których lista prezesa zawsze wygrywa i prezesi kontrolują spółdzielnię przez swoich ludzi lub pracowników. W takich przypadkach nawet najlepsze prawo niczego nie zdziała. Takim grzechem pierworodnym spółdzielczości mieszkaniowej jest fakt, że kilkadziesiąt lat temu w PRL-u te spółdzielnie nie powstawały jako oddolna społeczna, obywatelska inicjatywa, tylko był to w zasadzie jedyny sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w miastach. Człowiek z góry był skazany na formę spółdzielczą. I to mści się do dziś, bo część mechanizmów demokracji spółdzielczej nie funkcjonuje. Reasumując – jeśli nieprawidłowości występują, to powstaje karykatura spółdzielczości. Spółdzielcy walczą, a po paru latach rezygnują. Na wielu zebraniach składane wnioski niewygodne zarządom były z góry odrzucane lub blokowane. Przykładem może być odrzucenia przez prezesa jednej ze spółdzielni wniosku grupy spółdzielców, którzy chcieli wprowadzić zmiany do programu na walne zebranie. Wniosek został złożony zgodnie z przepisami – ustawą, statutem – we właściwym terminie. Tego prezes nie zakwestionował, ale wniosek odrzucił, argumentując, że dwa lata wcześniej taki sam wniosek był postawiony i nie uzyskał większości. Ale to świadczy o tym, że został złamany statut, a członków spółdzielni, którzy mają inne zadanie niż prezes można lekceważyć. Mówiąc o nieprawidłowościach trzeba też stwierdzić, że w oparciu o obecną ustawę i przy ?kontroli” walnych przez zarządy nie można podzielić wielkich molochów spółdzielczych. A ustawowy podział na mniejsze spółdzielnie jest niemożliwy, gdyż spółdzielnia jest własnością prywatną jej członków. Sądzę, że w zażegnaniu wielu nieprawidłowości pomógłby podział na mniejsze jednostki, maksymalnie po kilka tysięcy członków. Wtedy kontakt zarządów spółdzielni z członkami byłby bliższy. Prezesi argumentują, że na zebraniach nie ma frekwencji. Ale jeśli członkowie przez lata przychodzą na zebrania i nie mają na swoją spółdzielnię wpływu, to w końcu rezygnują. Przypomnę, że w Poznaniu w latach 90. było szereg inicjatyw podziałów i wyodrębnienia się i wszystkie skończyły się niepowodzeniem. Dlatego wprowadzenie wspólnot do spółdzielni jest propozycją wychodzącą naprzeciw oczekiwaniom członków spółdzielni, w których – jak wspomniałem wcześniej – występuje wynaturzenie zasad spółdzielczych. Przypomnę też, że w obecnej ustawie jest takie rozwiązanie, że jeżeli większość spółdzielców chciałaby przekształcić nieruchomość we wspólnotę, to ustawa umożliwia to. Drugi przypadek, gdy wszystkie mieszkania są wyodrębnione na własność, wtedy z mocy prawa też powstaje wspólnota. Chcę powiedzieć, że wprowadzenie zapisu, że wystarczy do tego własność tylko jednego mieszkania jest konsekwencją decyzji uwłaszczeniowych. Dziś większość mieszkań jest z prawem własności i mieszkańcy mają prawo oczekiwać od ustawodawcy, że konsekwencją posiadania przez nich własności będzie większy wpływ na nieruchomość, w której zamieszkują. Taka jest istota tego zapisu.
-Wspólnota mieszkaniowa jest sprawniejsza w zarządzaniu nieruchomością niż spółdzielnia?
– Miałem ciekawe spotkanie z prezesami spółdzielni, którzy zaczęli krytykować wspólnoty. Na to część stwierdziła, że nie jest to prawdą, bo mają przykłady bardzo dobrze funkcjonujących wspólnot. Działają one od 1994 r. Gdy ustawa o własności lokali wchodziła w życie, to rzeczywiście było sporo zamieszania, jak to z nowościami. Teraz w zdecydowanej większości wspólnoty bardzo dobrze funkcjonują. Mają przede wszystkim jedną zaletę. Dzięki rynkowi zarząd wspólnoty może wybierać sobie firmę administrującą – tańszą, droższą, z lepszymi czy gorszymi rekomendacjami – bo rynek zarządców jest bardzo rozbudowany. Do tego prawie wszyscy prezesi spółdzielni mają uprawnienia zarządców nieruchomości. Generalnie odpowiadając na pytanie pani redaktor – tak, wspólnoty są sprawniejsze, operatywniejsze, z reguły niższe są o 10-20 procent opłaty za administrowanie. Wiem o czym mówię, bo przez parę lat bylem członkiem rady nadzorczej Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej – przedsiębiorstwa, które ma kilkaset wspólnot – i otrzymywaliśmy informacje na temat funkcjonowania wspólnot, poznaliśmy mechanizmy ich funkcjonowania. Oczywiście nie wszystkie wspólnoty działają idealnie, bez problemów. Jeżeli nieruchomość wymaga nagle dużych nakładów, to pojawia się problem finansowy. Ale na planowane z wyprzedzeniem remonty gromadzi się środki na specjalnym funduszu przez lata.
– Czy w takim razie spółdzielczość mieszkaniowa jest potrzebna? Krytycy projektu mówią o jej likwidacji.
– Spółdzielczość może być potrzebna w sensie inwestycyjnym. Część ludzi będzie oczywiście kupowała mieszkania u deweloperów. Ale mogą być sytuacje, że ludzie nie mając dużych środków zbierają się w grupie kilku-kilkunastu osób i zakładają małą spółdzielnię. Ona funkcjonuje przez czas budowy, a gdy każdy uzyskuje własność mieszkania, to spółdzielnia się rozwiązuje, a nieruchomość przekształca się we wspólnotę. Spółdzielnia ma pewne preferencje finansowe i jako inicjatywa oddolna może spełniać swoje zadanie. W postaci, w jakiej funkcjonują w dużych miastach te wielotysięczne organizmy, w których zarządy bronią się przed podziałami i nie układają właściwych relacji ze swoimi członkami, racji bytu nie mają.
– Co w takim razie stanie się z istniejącymi spółdzielniami?
– Spółdzielnie będą się przekształcały, gdy powstaną wspólnoty. Spółdzielnia będzie nadal istniała i gospodarowała majątkiem pozawspólnotowym. Są przecież obiekty handlowe, domy kultury, drogi. Wtedy rozpocznie się rzetelny rachunek ekonomiczny. Wiadomo, że na osiedlach część terenów należy do gminy. Wtedy spółdzielnia ?odchudzona” o tę część mieszkaniową, pozostawiona z resztą musi przeprowadzić rachunek ekonomiczny. Zrestrukturyzować zatrudnienie. Raczej na pewno drogi przekaże samorządom. Spółdzielnie mają jednak duży majątek w postaci lokali użytkowych. Wtedy rachunek ekonomiczny pokaże czy pozostawić place zabaw lub domy kultury, czy przekazać do samorządu. To będzie wspólna wola spółdzielców, bo osoba należąca do wspólnoty nie wypisuje się ze spółdzielni, nadal pozostaje jej członkiem. Nadal będą walne zebrania, które będą podejmowały ważne decyzje o majątku pozostałym. Spółdzielnia będzie musiała nieraz podejmować trudne decyzje wynikające z ekonomii, ale i woli mieszkańców. Pytania oczywiście trzeba stawiać. To jest duża operacja i ludzie, którzy przez kilkadziesiąt lat byli przyzwyczajeni do status quo, trochę narzekali na spółdzielnię, to teraz są przymuszani do tego, aby zająć się swoją własnością. To dla niektórych ludzi jest niedogodnością. Ci, którzy dotychczas nie interesowali się sprawami ogólnymi, teraz będą musieli się zainteresować. Ale to też będzie służyło integracji społecznej. I nie będzie tak, jak mówią prezesi, że będą zaniedbane chodniki, trawniki. Proszę zauważyć, co się dzieje we wspólnotach, które powstały w latach 90., w nieruchomościach, które przez 20, 30 lat były zaniedbywane. Teraz na podwórkach pojawia się zieleń, są wybrukowane, zadbane, wykonano śmietniki. Trzeba założyć, że ludzie będą dbali o swoje. Ale mam świadomość, że prezesi będą na początku straszyli konsekwencjami, jakie czekają członków-właścicieli. Odwiedziła mnie niedawno delegacja ze spółdzielni z Wrześni. Oni chcą zmian, chcą wspólnot, ale swoje nieruchomości mają po obrysie budynków. A oni chcą dodatkowych terenów, chcą się zająć nimi. Chcą zmiany zapisów w księdze wieczystej.
– Zmiany czekają nas również w ogólnym prawie spółdzielczym...
– Nawiązując do pierwszego pytania dlaczego, tu sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana. Ta ustawa pochodzi z 1982 roku, kiedy mieliśmy zupełnie inną rzeczywistość. Teraz trzeba zmienić ją, bo ta ustawa też była ponad 30 razy nowelizowana i są przepisy, które nie przystają do obecnych realiów społecznych i ekonomicznych. Tu też są dość istotne zmiany, które wywołują emocje. Oczywiście przepisów, które się sprawdziły, nie zmieniamy. Natomiast te, które się nie sprawdziły, trzeba zmienić. Taką główną instytucją do zmian jest Krajowa Rada Spółdzielcza. Jest to instytucja, na którą wszyscy muszą płacić składki. Projekt zakłada zrobienie z niej instytucji korporacyjnej na wzór samorządu zawodowego. Wszystkie organizacje spółdzielcze mają prawo uczestniczyć w wyborach na szczeblu regionalnym i wybierać delegatów na zgromadzenie ogólne. Pojawiły się protesty, że likwidujemy Kongres Spółdzielczy. De facto nie likwidujemy, tylko zmieniamy nazwę, ale inny będzie sposób wyborów, bo chcemy zrobić ciało reprezentatywne dla spółdzielców. Ale jest tam zapis, który bardzo oburzył prezesów. Bo jak się okazuje w Krajowej Radzie Spółdzielczej wybieranej na kongresie niemal sto procent stanowią prezesi. To jest duże wypaczenie. Teraz natomiast wprowadzamy zakaz kandydowania członkom zarządów i członkom rad nadzorczych. Wywołało to ogromny protest, szczególnie ze środowiska obecnej rady. O to będzie ostra batalia. Już padają zarzuty, że jest to zapis niekonstytucyjny. Kolejną bardzo istotną zmianą jest sprawa lustracji, którą radykalnie reformujemy. Na obecnych przepisach nawet Krajowa Rada parę lat temu nie zostawiła suchej nitki. Dziś prezes kontroluje prezesa. Nawet trzy spółdzielnie mogą założyć związek lustracyjny. Składają się finansowo na utrzymanie tego związku, a on opłaca lustratorów. No i taki lustrator przychodzi na kontrolę swego pracodawcy. To jest chore. Tu robimy więc rewolucję. Na wzór przepisów o biegłych rewidentach tworzymy państwową komisję kwalifikacyjną oraz odpowiedzialności zawodowej, powoływaną przez ministra finansów. Ta komisja będzie miała za zadanie przeprowadzać przede wszystkim egzaminy według przyjętego wcześniej standardu i wydawać certyfikaty lustratorom. Chcę przy tej okazji uspokoić obecnych lustratorów, że ci, którzy mają uprawnienia, z dniem wejścia w życie ustawy nie tracą ich. Ale wprowadzone jest też ograniczenie, że lustratorami nie mogą być prezesi i członkowie zarządów spółdzielni, żeby uniknąć zarzutu, że prezes kontroluje kolegę prezesa. Zrezygnowaliśmy natomiast w toku negocjacji na posiedzeniach podkomisji, której przewodniczę, z proponowanego wcześniej zapisu o nadzorze ministerstw nad poszczególnymi typami spółdzielni – z wyjątkiem lustracji. Zmiana w stosunku do projektu dotyczy też zebrań walnych. Z wyjątkiem spółdzielczości mieszkaniowej wracamy do zebrań przedstawicieli. Mam też sygnały, że walne cząstkowe w spółdzielniach mieszkaniowych też nie zdają egzaminu, ale na razie nie zmieniamy tego. Wprowadzamy też ostrzejsze zapisy antykorupcyjne i konkurencyjne, co wynika z dotychczasowych doświadczeń.
– Na jakim etapie są obecnie prace, kiedy możemy spodziewać się uchwalenia ustaw?
– Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych powinna być uchwalona w tym miesiącu. Podkomisja już zakończyła pracę i w najbliższych dniach projekt powinna przyjąć komisja gospodarki. Zależy, czy zrobi to na jednym posiedzeniu, czy na dwóch. Tak więc w ciągu miesiąca ustawa powinna wyjść z Sejmu i trafić do Senatu. Natomiast z ustawą ogólną jest taki problem, że z powodów politycznych prace były wstrzymane przez 4 miesiące i teraz musimy nadrobić stracony czas. Mamy dużą determinację, aby prace w podkomisji skończyć w ciągu 4-5 tygodni. Ja chciałbym to zrobić do końca czerwca.
