PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
16 grudnia 2014 r., 15 stycznia 2015 r. i 5 lutego 2015 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznawał wniosek grupy posłów na Sejm dotyczący spółdzielni mieszkaniowych oraz zasad uzyskania członkostwa. Członkami spółdzielni mieszkaniowych nie mogą być osoby, które nie posiadają prawa do lokalu lub ekspektatywy w danej spółdzielni – orzekł Trybunał Konstytucyjny. Do tej kategorii podmiotów należą tzw. członkowie oczekujący, członkowie organów spółdzielni i osoby w niej zatrudnione, a także osoby, które będąc członkami spółdzielni zbyły lub w inny sposób utraciły prawo do lokalu (np. wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego) w spółdzielni lub w budynkach przez nią zarządzanych.
Ustawodawca ma znaczną swobodę w kształtowaniu treści praw podmiotowych. Nie jest przy tym skrępowany w możliwości uzależnienia skutku w postaci nabycia prawa podmiotowego od przyjęcia potencjalnego nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Swoboda ta nie jest jednak bezwzględna i nieograniczona. Jej granicą jest ochrona gwarantowanych konstytucyjnie wolności i praw ? stwierdził Trybunał.
W pierwszej kolejności Trybunał badał zarzuty pod adresem art. 3 ust. 1 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wnioskodawca wniósł o jego zbadanie w zakresie, w jakim ?pozwala na przyjęcie osób fizycznych i prawnych do spółdzielni mieszkaniowej bez związku z przysługiwaniem prawa do lokalu bądź ubieganiem się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo odrębnej własności lokalu?. Charakter spółdzielni, cele i istota jej funkcjonowania wynikają z art. 1 u.s.m. Na jego podstawie członkami spółdzielni mieszkaniowej mogą być tylko podmioty, które legitymują się interesem, jaki może być zaspokojony przez daną spółdzielnię, w zakresie jej podstawowego celu funkcjonowania. Dlatego też osoby, które nie mają interesu polegającego na zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub polegających na dostarczaniu lokali o innym przeznaczeniu przez daną spółdzielnię mieszkaniową, nie mogą być jej członkami. W szczególności nie mogą być nimi osoby, które upatrują swój interes tylko w innej, pomocniczej działalności spółdzielni. Członkami spółdzielni mieszkaniowych nie mogą być zatem osoby, które nie posiadają prawa do lokalu lub ekspektatywy w danej spółdzielni. Do tej kategorii podmiotów należą tzw. członkowie oczekujący, członkowie organów spółdzielni i osoby w niej zatrudnione, a także osoby, które będąc członkami spółdzielni zbyły lub w inny sposób utraciły prawo do lokalu (np. wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego) w spółdzielni lub w budynkach przez nią zarządzanych. Trybunał stwierdził niekonstytucyjność art. 171 ust. 6 u.s.m. w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni. Według TK, nieuzasadnione jest zróżnicowanie sytuacji tych osób w porównaniu do właścicieli lokali wyodrębnionych. W stosunku do tych ostatnich ustawodawca nałożył na spółdzielnie w art. 23 u.s.m. bezwzględny obowiązek przyjęcia ich w poczet członków. Stwierdzenie niezgodności zaskarżonego przepisu we wskazanym zakresie oznacza, że podmiot dysponujący spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w celu przystąpienia do spółdzielni w charakterze jej członka powinien złożyć deklarację zawierającą dane określone w art. 16 § 1 prawa spółdzielczego. Z tą też chwilą ustawa powinna łączyć obowiązek spółdzielni przyjęcia podmiot wnioskujący w poczet jej członków. Nie znosi to roszczenia spółdzielni o wniesienie udziałów, wpisowego lub innych świadczeń określonych w deklaracji członkowskiej w późniejszym okresie, jeżeli podmiot przystępujący nie był w stanie uiścić ich w chwili złożenia deklaracji.
Z uwagi na występujące w praktyce funkcjonowania niektórych spółdzielni nadużycia prawa w ograniczaniu przyjmowania w poczet członków poprzez swobodne kształtowanie wysokości udziałów, Trybunał dostrzega także konieczność wprowadzenia przez ustawodawcę regulacji limitujących wysokość udziałów. Niezgodny z konstytucją jest również art. 19 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze prawa spółdzielczego w zakresie, w jakim uzależnia skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Warunek ten nie dotyczy podmiotu, który nabył ekspektatywę odrębnej własności lokalu od członka spółdzielni, a następnie dokonał jej zbycia bez przystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej realizującej inwestycję budowlaną. Oznacza to, że podmiot zbywający nabył skutecznie ekspektatywę, chociaż nie miał statusu członka tej spółdzielni(…). Odmowa przyjęcia nabywcy przez spółdzielnię w charakterze jej członka będzie skutkowała nieważnością zawartej umowy. Nabywca mimo zaangażowania znacznych środków finansowych w celu zakupienia prawa majątkowego ? ekspektatywy odrębnej własności lokalu, nie będzie mógł dochodzić ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu. Ustawodawca ma znaczną swobodę w kształtowaniu treści praw podmiotowych. Nie jest przy tym skrępowany w możliwości uzależnienia skutku w postaci nabycia prawa podmiotowego od przyjęcia potencjalnego nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Swoboda ta nie jest jednak bezwzględna i nieograniczona. Jej granicą jest ochrona gwarantowanych konstytucyjnie wolności i praw. Ustawodawca nie może wprowadzać konstrukcji, które w praktyce będą prowadziły do angażowania przez nabywców znacznych środków finansowych bez gwarancji skuteczności nabycia określonego uprawnienia majątkowego. Nie może być ono pochodną uzyskania członkostwa w spółdzielni. Treść wolności zrzeszania się stanowi uprawnienie do założenia spółdzielni, przystąpienia i przynależności do niej oraz wystąpienia z niej.(..).
TK zauważył, że ustawodawca poszukiwał możliwości utrzymania równowagi między pozostającymi często w sprzeczności interesami spółdzielni mieszkaniowej, reprezentującej interesy członków tej spółdzielni, a interesami właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących jej członkami. Uzasadnieniem ograniczenia prawa własności w niniejszej sprawie jest konieczność ochrony wolności i praw innych osób. Ograniczenie wynikające z art. 27 ust. 2 u.s.m., dotyczące tylko zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do osób, które nie chcą być członkami spółdzielni, nie można uznać za naruszające istotę prawa własności.(…)/ Spółdzielnia jako osoba prawna jest podmiotem prawa cywilnego, w tym również prawa własności rzeczy. Własność należąca do spółdzielni, jako osoby prawnej, pozostaje własnością cudzą, a jej przedmiot jest mieniem cudzym, także dla członka tej spółdzielni. Dlatego też uznaje się, że art. 3 prawa spółdzielczego nie statuuje zasady, iż członkowie spółdzielni są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych, czy innych praw, a jedynie zawiera określenie majątku spółdzielczego, traktowanego dawniej jako mienie społeczne i to tylko z ekonomicznego punktu widzenia. Celem współdziałania obywateli w ramach spółdzielni mieszkaniowych nie jest osiągnięcie zysku, lecz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. To odróżnia w sposób istotny spółdzielnię mieszkaniową od spółki prawa handlowego, której celem jest działalność stricte zarobkowa.(…). Interes członków spółdzielni nie jest prostą sumą interesów indywidualnych osób będących członkami spółdzielni czy lokatorami lokali spółdzielczych. Spółdzielnia jest wspólnotą interesów jej członków, realizowaną wspólnie i samorządnie jako gospodarowanie majątkiem wspólnoty.
W odniesieniu do funduszu remontowego zauważyć należy, że obowiązek ewidencjonowania wpłat na fundusz remontowy w podziale na nieruchomości nie oznacza nakazu przeznaczania tych kwot na remonty wyłącznie tej nieruchomości, której lokatorzy dokonywali wpłat. Finansowanie remontów odbywa się w sposób zbliżony do zasady solidarności i współdziałania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.(…)
Trybunał dostrzega jednak potrzebę wprowadzenia w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odpowiednich regulacji określających zasady i sposób podziału majątku spółdzielni związanego z nieruchomością, w której znajdują się lokale w wypadku wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej. Unormowania takie powinny w szczególności uwzględniać wzajemne rozliczenia między spółdzielnią a podmiotami, które będą tworzyć taką wspólnotę. Do ustawodawcy należy określenie warunków, na jakich takie wydzielenie majątku będzie się odbywać.
Rozprawie przewodniczyła sędzia TK Sławomira Wronkowska ? Jaśkiewicz, sprawozdawcą był sędzia TK Leon Kieres.