PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
Niezgodne z konstytucją jest zasiedzenie nieruchomości przez spółdzielnię.
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że artykuł 35 ust. 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych dodany przez art. 1 pkt 29 lit. b ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest niezgodny z art. 2, a przez to z art. 64 ust. 2, art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3, art. 165 ust. 1 i 2 oraz art. 167 ust. 2 konstytucji. Zdanie odrębne zgłosiła sędzia TK Maria Gintowt-Jankowicz.
Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie własności kilku nieruchomości położonych w Warszawie. Miasto stołeczne Warszawa będące uczestnikiem tego postępowania wniosło o oddalenie wniosku. Kwestionowany przepis stanowi, iż spółdzielnia mieszkaniowa, która 5 grudnia 1990 roku była posiadaczem nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany, pomimo podjętych starań o jego ustalenie, i przed tym dniem, na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia wybudowała budynek, nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. Orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności tej nieruchomości jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Zdaniem sądu, który zgłosił wątpliwość do Trybunału Konstytucyjnego, zasada państwa prawnego wymaga, aby system prawny kreowany przez ustawodawcę miał spójny charakter i nie był wewnętrznie sprzeczny. Wątpliwości budzi wskazanie przez ustawodawcę zasiedzenia, jako podstawy nabycia własności nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe. W kodeksie cywilnym przesłanki do zasiedzenia określone zostały zupełnie odmiennie, co zbliża kwestionowany przepis do instytucji uwłaszczenia, a nie zasiedzenia. W kwestionowanym przepisie ustawodawca nie uzależnił nabycia własności od wykazania długotrwałości posiadania. Wręcz przeciwnie, ograniczył się do określenia jako przesłanki wykazania posiadania na dzień 5 grudnia 1990 roku, a zatem posiadania tylko w tej dacie, bez konieczności udowodnienia posiadania przed i po tej dacie. Zdaniem sądu pytającego nie wprowadza to stabilności w stosunkach majątkowych oraz wywołuje wątpliwości w sprawie nadmiernej ingerencji ustawodawcy w status gminy jako właściciela nieruchomości. Kwestionowany przepis różnicuje również ochronę przysługującą właścicielom ze względu na to jaki mają status. Statuuje odmienne przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie przez spółdzielnie w przypadku, gdy przedmiotem zasiedzenia jest własność gruntu osoby fizycznej lub prawnej zidentyfikowanej, nie będącej Skarbem Państwa lub gminą. Odmiennie zaś w przypadku gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, gminy lub gdy właściciel pozostaje nieznany. W ocenie sądu pytającego jest to niezgodne z konstytucją.
ILE MOŻE PAŃTWO?
Ingerencja ustawodawcy w sferę własności publicznej jest dopuszczalna, ale nie może ona mieć charakteru absolutnego. Zdaniem sądu pytającego kwestionowany przepis narusza konstytucyjną gwarancję mienia komunalnego. Trwale pozbawia on gminy istotnej części majątku, z którego dochody stanowią jedno z przewidzianych w ustawie źródeł finansowania ich zadań własnych. Zakwestionowany przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dodany do tej ustawy w 2007 r., wprowadził nowy instrument nabywania własności gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową w drodze „quasi-zasiedzenia”. Skutkiem tego była utrata własności po stronie rzeczywistego właściciela i to nieodpłatnie. Chodzi o sytuacje, gdy spółdzielnia na nieswoim gruncie (będącym własnością Skarbu Państwa, gminy lub nawet osoby prywatnej) zbudowała dom, w którym mieszkańcy-spółdzielcy chcieliby nabyć mieszkania na własność. Tego rodzaju wypadki tzw. nieuregulowanego stanu własności gruntu zabudowanego przez spółdzielnię są konsekwencją wieloletnich zaniedbań w gospodarce gruntami, a stan ten uniemożliwia obecnie uwłaszczenie spółdzielców.
BEZ SZANS NA REWINDYKACJĘ
Trybunał Konstytucyjny, po dokonaniu analizy przepisów dotyczących szczególnych instrumentów nabywania nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe, wskazał, że art. 35 ust. 41 u.s.m. w istocie prowadzi do premiowania tych spółdzielni mieszkaniowych, które mimo tworzenia im w drodze ustawowej przez całe lata dogodnych warunków uzyskania tytułu prawnego do gruntów i uzdrowienia sytuacji, nie skorzystały z nich. Natomiast obecnie nieodpłatnie nabywają ich własność. Kwestionowane rozwiązanie (nabycie przez spółdzielnie prawa do gruntu w postaci nie użytkowania, a własności, w sposób pierwotny, a więc bez obciążeń i z mocy prawa tj. przy iluzorycznych gwarancjach poszanowania praw podmiotów tracących własność w czasie postępowania sądowego) pozbawia szans osoby zgłaszające rewindykacje historyczne do spornego gruntu, co występuje zwłaszcza wobec gruntów komunalnych i państwowych. Art. 35 ust. 41 u.s.m. wprowadza regulację asystemową. Ustawodawca – pozornie kontynuując pewne założenia – wprowadził kolejną, radykalną zmianę, bez dostatecznego uzasadnienia i w sposób nieudany.
POWSZECHNE UWŁASZCZENIE?
Dokonana kwestionowanym przepisem modyfikacja tradycyjnych przesłanek zasiedzenia narusza prawo do uzasadnionego oczekiwania właścicieli nieruchomości, że bez zaistnienia przesłanek zasiedzenia określonych w kodeksie cywilnym, nie utracą prawa własności na rzecz posiadacza gruntu. Przynajmniej, że nie nastąpi to w zaskakujący sposób (bez poszanowania dla właściwej w tym wypadku zasady dalszego działania ustawy dawnej) oraz w drodze nadzwyczajnych i incydentalnych rozwiązań. Trybunał Konstytucyjny podkreślił ponadto, że z upływem czasu od dokonania transformacji ustrojowej coraz ostrożniej należy traktować postulat „powszechnego uwłaszczenia”. Wymagania gwarancyjne wobec tego typu posunięć ustawodawczych powinny w coraz większym stopniu spełniać standardy demokratycznego państwa prawnego.
SKUTKI NA PRZYSZŁOŚĆ
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego powoduje skutki na przyszłość: pytający sąd otrzymał odpowiedź, że kwestionowany przepis jest niekonstytucyjny. Na podstawie art. 190 ust. 4 konstytucji jest dopuszczalne wznowienie postępowania w przypadkach, gdyby kwestionowany przepis był podstawą stwierdzenia zasiedzenia na rzecz spółdzielni. Nie dotyczy to jednak automatycznie tych osób, które uwłaszczyły się na mieszkaniach spółdzielczych
Rozprawie przewodniczyła sędzia TK Maria Gintowt-Jankowicz, a sprawozdawcą była sędzia TK Ewa Łętowska. Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.