PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
We wrześniu Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która nakłada na firmy deweloperskie nowe obowiązki. Wejdzie ona w życie 29 kwietnia 2012 r. bowiem dokument ma 6-miesięczne vacatio legis. Ustawa zatem nie obowiązuje, a tymczasem specjaliści już postulują jej poprawienie.
Zanim to jednak nastąpi, już teraz dokument wzbudza ożywienie w środowiskach, których dotyczy ? przede wszystkim wśród deweloperów i bankowców, a także jak zwykle prawników. O ustawie dyskutowano między innymi na zorganizowanej w Warszawie konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy. Dyskutanci podkreślali niedoskonałości przepisów i potrzebę ich zmian zanim przepis zacznie wejdzie w życie. Przypomnijmy jednak najpierw najważniejsze postanowienia. Ustawa reguluje zakres umowy deweloperskiej, wymieniając niezbędne elementy, które muszą się w niej znaleźć. Umowy przedwstępne muszą być zawierane w formie aktu notarialnego.
Dokument ustala szczegółowo w jakich przypadkach klient i deweloper mogą odstąpić od umowy uzupełniając kodeks cywilny. Załącznikiem do ustawy jest prospekt informacyjny dewelopera, który musi być nieodłączna częścią umowy. Znajdą się w nim informacje o deweloperze, inwestycji i jej otoczeniu. Informacje zawarte w prospekcie są wiążące. Deweloper będzie miał również obowiązek utworzenia rachunku powierniczego w banku, na który będą wpływały pieniądze klientów. Rachunek może być zamknięty lub otwarty, z ewentualnym ubezpieczeniem lub gwarancją bankową. Ustawa reguluje też kwestię upadłości dewelopera. W takim przypadku jego klienci mają być zaspokajani w pierwszej kolejności.
Zdaniem środowiska deweloperskiego problemy ze spełnieniem nowych wymagań mogą mieć niektórzy średni i mniejsi deweloperzy. – Na tę ustawę czekałem 11 lat ? rozpoczął prowadzący dyskusję Marek Wielgo, dziennikarz Gazety Wyborczej przypominając, że pierwszy jej projekt przygotował prof. Marek Bryx, ówczesny prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Zbigniew Okoński, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich pozytywnie ocenia uchwalenie ustawy. Jego zdaniem dobrze się stało, że przyjęty został kompromis zaproponowany przez Senat o wprowadzeniu otwartego rachunku powierniczego bez obwarowań, co łagodzi mogące nastąpić skutki. Jednakże Z. Okoński wyraził obawę ? na podstawie głosów dochodzących z banków ? iż problemy z rachunkami będą miały firmy, które nie korzystały dotychczas z rachunków bankowych. Tymczasem tylko 20 proc. mieszkań będących w ofercie rynkowej budowanych jest przy udziale kredytu. Toteż firmy nie korzystające z kredytu chcą obecnie jak najszybciej umieścić na rynku swe inwestycje przed wejściem w życie ustawy.
Po kwietniu przyszłego roku banki i deweloperzy będą przez kilka miesięcy rozpoznawać się pod tym względem. Eksperci podkreślali, że ochrona nabywców jest potrzebna, ale w naszym procesie legislacyjnym jest wiele niedostatków. Po stronie banków jest niepewność co do stopnia ich odpowiedzialności. – Mało kto chce powiedzieć, że to produkt trudny ? podkreśla Sven-Torsten Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego. Jego zdaniem rachunek powierniczy z ubezpieczeniem odpada, bo ubezpieczyciele nie wiedzą jak kalkulować ryzyko. Generalnie rachunki otwarte stwarzają problem. Bo jeśli bank wypłaci pieniądze na podstawie wpisu w dzienniku budowy, który nie będzie zgodny z rzeczywistością, to księgowa odpowie za to karnie. Toteż zdaniem dyskutantów zanim ustawa wejdzie w życie trzeba ją szybko poprawić i doprecyzować. Co oznacza na przykład rozpoczęcie sprzedaży? Czy tylko podanie do publicznej wiadomości informacji o jej rozpoczęciu? To powinny być przedsięwzięcia deweloperskie mające pozwolenie na budowę i ten wymóg powinien być określony w ustawie. Doprecyzowania wymaga kwestia umów zawartych przed wejściem w życie ustawy. Zdaniem Wojciecha Szybkowskiego, partnera w spółce CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta ustawa nie wprowadza automatycznej konieczności aneksowania już istniejących umów, ale lepiej to doprecyzować dla poczucia pewności wszystkich uczestników procesu. Uściślenia wymagają też zasady wypłaty pieniędzy z rachunku otwartego. Dziś nie wiadomo co bank ma badać w procesie inwestycyjnym, a to jest obciążone odpowiedzialnością karną. Kolejna kwestia to precyzyjne określenie terminów realizacji inwestycji i możliwości odstąpienia klienta od umowy w razie jego niedotrzymania przez dewelopera. A jak postępować, gdy opóźnienie powstanie nie z winy dewelopera? Z kolei Paweł Kuglarz z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego zwrócił uwagę na potrzebę zmian w regulacji dotyczącej upadłości. Potrzebne jest na przykład dokładne postępowanie w sytuacji, gdy nie zbierze się zgromadzenie nabywców. Inna rzecz to możliwość rozwiązania umowy przez klienta, gdy np. powierzchnia mieszkania jest niezgodna z określoną w umowie. – Będziemy postulować wprowadzenie tego do przepisów, aby Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie kwestionował zapisów w umowach ? zapowiada Zbigniew Okoński. – Polska Norma dopuszcza odchylenia wielkości mieszkań w stosunku do planu z konsekwencjami finansowymi. Będziemy postulowali, aby mogły one wynosić plus-minus dwa procent.
