PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
Z końcem grudnia 2009 r. weszły w życie przepisy znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące warunków przeniesienia własności lokali spółdzielczych. Są one identyczne z przepisami, które rok wcześniej Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z ustawą zasadniczą.
Ustawa z 14 czerwca 2007 r. zmieniająca ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych dała spółdzielcom prawo uzyskania własności zajmowanych mieszkań lokatorskich po zapłaceniu pozostałej różnicy wartości lokum i pomocy udzielonej przez państwo na jego budowę w kwocie nominalnej, czyli takiej, jaka figurowała w okresie budowy domów spółdzielczych. W przypadku starszych zasobów były to kwoty rzędu kilku, czy kilkudziesięciu złotych. Uprzednio wartości mieszkań, a także wniesionych już wkładów ustalane były według aktualnych cen rynkowych. Chcąc uzyskać własność mieszkania spółdzielca musiał wpłacić kilka, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Niezgodna z konstytucją
Czerwcowa ustawa trafiła do Trybunału Konstytucyjnego. 17 grudnia 2008 r. trybunał uznał za niekonstytucyjną dopuszczalność uwłaszczenia spółdzielców na majątku spółdzielni na warunkach wskazanych w zaskarżonych przepisach ustawy. Uwłaszczenie to odbywa się bez zgody organów spółdzielczych, jego warunki są określone ustawowo, a zatem nie ma tu możliwości uwzględnienia woli samej spółdzielni (spółdzielców), wyrażonej w statucie czy uchwale. Takie wkraczanie w stosunki własnościowe spółdzielni w dotychczasowym orzecznictwie TK zostało uznane za nieproporcjonalne wkroczenie w konstytucyjnie chronione prawa. Konstytucja (art. 75) mówi o „popieraniu działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania” . Ten przepis nie daje jednak samoistnego prawa ani do żądania mieszkania od władzy publicznej lub jakiegokolwiek innego podmiotu, ani nie przesądza o tym, że „własne mieszkanie” oznacza posiadanie mieszkania „na własność”. Zaskarżone przepisy uprawniały osoby mające zaspokojoną potrzebę mieszkaniową do umocnienia tytułu do zajmowanego mieszkania przez nabycie własności. W wyniku przewłaszczenia spółdzielnia traci własność (prawo chronione konstytucyjnie), bez stosownego ekwiwalentu, na rzecz osób (niekoniecznie członków spółdzielni), którym prawo wykupu przyznaje ustawa zwykła. Takie wkroczenie w prawo własności chronione konstytucyjnie narusza w nieproporcjonalny sposób art. 64 Konstytucji – uznali wówczas sędziowie trybunału obradującego w pełnym składzie. Trybunał zdecydował jednak (przy zdaniu odrębnym kilku sędziów), że przez rok zakwestionowane przepisy będą nadal obowiązywały. Na odroczenie wejścia w życie wyroku miała wpływ m. in. ochrona interesów w toku.
Nowe jak stare
Przepisy ustawy z czerwca 2007 r. mogły obowiązywać do końca 2009 r. Przed parlamentarzystami stanął więc obowiązek uchwalenia do tego czasu nowych przepisów. Kolejna nowelizacja ustawy nastąpiła w grudniu 2009 r. 18 grudnia ostatecznie uchwalił ją Sejm, 22 grudnia podpisał prezydent, a 29 grudnia została opublikowana w Dzienniku Ustaw, wchodząc w życie w dniu następnym. Jak się okazuje nowe przepisy są identyczne z tymi, które przed rokiem podważył Trybunał Konstytucyjny. W odróżnieniu od poprzedniego dokumentu nie wprowadzono jedynie odpowiedzialności karnej zarządów spółdzielni za nie podpisanie umowy przeniesienia własności w ustalonym przez ustawę czasie – co też podważył trybunał. W art. 1 ustawy z 18 grudnia ub.r. znalazło się stwierdzenie, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. W dalszej kolejności znalazł się zapis, że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, bądź spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowano budynek. W tym ostatnim przypadku do 31 grudnia 2012 r. zamiast ustanowienia odrębnej własności prawo lokatorskie można przekształcić w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (bez udziału w gruncie). W nowej ustawie zapisano również, że czynności prawne, w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonane po dniu 31 lipca 2007 r. (termin wejścia w życie poprzedniej ustawy) bez zachowania formy aktu notarialnego, są ważne.
Kpina z prawa
Członkowie zarządów spółdzielni mieszkaniowych przecierają oczy ze zdumienia i nie kryją oburzenia. – Posłowie nie licząc się z postanowieniami Trybunału Konstytucyjnego poszli tą samą drogą. Jest to typowe psucie prawa – stwierdza Andrzej Miękisiak, prezes spółdzielni Jeżyce w Poznaniu. Wtóruje mu Krzysztof Winiarz, prezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Posłowie po raz kolejny pokazali, że prawo w Polsce nie istnieje, a Trybunał Konstytucyjny nie liczy się – stwierdza. – A jeśli Sejm nie przestrzega prawa, jak może żądać od zwykłych ludzi jego przestrzegania. Czy można łamać prawo w państwie prawa – zapytuje prezes Winiarz. – To, że znowelizowana ustawa i jej przepisy są bardzo podobne do tych, które zakwestionowali sędziowie rybunału, po raz kolejny dowodzi, jak niezbędna jest nowa, spójna regulacja prawna dotycząca spółdzielczości mieszkaniowej. Nie jest to możliwe poprzez wielokrotne nowelizowanie ustaw. W wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny nie pozostawił ustawodawcy żadnych złudzeń w kwestii rzetelności legislacyjnej parlamentu – ocenia z kolei Tadeusz Stachowski, prezes SM Osiedle Młodych. – Powyższe dowodzi, że posłom wolno więcej niż zwykłemu obywatelowi, który za nieprzestrzeganie prawa ponosi konsekwencje. Największe kluby poselskie lekceważą wyrok sędziów trybunału, licząc na niezaskarżenie wadliwych rozwiązań. I być może paradoksalnie mają swoje racje, bo kolejne zaskarżenie do trybunału skończy się wyrokiem, który i tak będą mogli zignorować. To po co zaskarżać wadliwe prawo, gdy i tak decyduje polityczna wola posłów?
Zarządom spółdzielni nie pozostaje jednak nic innego, jak kontynuować zapoczątkowany 2,5 roku temu proces przekształceń własnościowych. Zdaniem Andrzeja Miękisiaka artykuł 1 załatwia wszystko mówiąc, że spółdzielnia nie może osiągać korzyści kosztem członków, czyli nie może stosować praw rynkowych. Ale dla większości spółdzielców jest to bez znaczenia, bo już dokonali przekształceń. Dla SM Jeżyce obecne przepisy oznaczają uszczuplenie funduszu remontowego rzędu pół do miliona złotych rocznie. Pieniądze z przekształceń własnościowych wpływają bowiem na ten cel. – Potrzeby remontowe są takie same, portfele członków też, a wpływy znacznie mniejsze – ocenia prezes Miękisiak. – 1,55 złotych od metra kwadratowego, które płacą spółdzielcy, to za mało, aby sfinansować potrzeby. W PSM wniosków do załatwienia jest jeszcze dużo, bo pod koniec roku, gdy spodziewano się zmiany przepisów, napływały one w dużej ilości. W około 5 tysiącach lokali własność już przeniesiono. Kwoty wpłacane przez spółdzielców znajdują się głównie w przedziale od 0 do 12 złotych. Ale na nowych osiedlach trzeba zapłacić i 15 tys. zł. Dla mieszkańców spółdzielni Osiedle Młodych nominalna wartość umorzenia kredytu – kwota, którą spłacają osoby przekształcające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w prawo odrębnej własności – kształtuje się najczęściej na poziomie od 2 do 500 zł. W przypadku nowszej substancji mieszkaniowej (m.in. os. Orła Białego, os. Stare Żegrze) są to kwoty wyższe – od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Przypadki takie zdarzają się jednak sporadycznie. Do tego dochodzi jeszcze wykup gruntu. W PSM należność tę można rozłożyć na raty do 10 lat. Spółdzielnia ta ma w większości uregulowane sprawy gruntowe. Czterdzieści procent to pełna własność, ponad drugie tyle – użytkowanie wieczyste. Tylko w odniesieniu do kilku procent powierzchni toczą się sprawy zwrotowe i tam praw na własność przenosić nie można.
Zaskarżyć czy nie?
Trudno na razie przewidzieć, czy organy do tego uprawnione (m.in. rzecznik praw obywatelskich, grupa posłów i senatorów) zaskarżą nowe przepisy ponownie do Trybunału Konstytucyjnego. Spółdzielnie mogą natomiast domagać się od skarbu państwa rekompensaty utraconych korzyści. Na razie jednak niewiele o tym myśli. – Nie zakładamy skierowania do sądu wniosku o odszkodowanie – informuje prezes Winiarz. – Odszkodowania nie zapłacą bowiem ci, którzy stworzyli takie prawo, lecz budżet państwa, który powstaje z podatków wpłacanych przez wszystkich obywateli. W kraju są większe potrzeby, na które powinny iść pieniądze budżetowe – argumentuje Winiarz. Ale jego zdaniem spółdzielnie mieszkaniowe zostały już skreślone z życia gospodarczego. Wystąpienia do sądu nie planuje też zarząd spółdzielni Jeżyce. Pozew do sądu – w ograniczonym zakresie – przeciwko skarbowi państwa o utracone korzyści z tytułu przekształceń za tzw. ?złotówkę” przygotowuje natomiast spółdzielnia Osiedle Młodych. Zostanie on złożony w I kwartale br.
Chwała posłom
Całkowicie odmiennie sprawę postrzegają przedstawiciele Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców mającego siedzibę w Koninie. – Jesteśmy zadowoleni z tego, że Sejm naprawił to, co Trybunał Konstytucyjny popsuł. To skandal co on zrobił, bo podzielił spółdzielców na lepszych i gorszych. Ponad 800 tysięcy zdążyło złożyć wnioski o przekształcenie, a pozostało jeszcze 300 tysięcy – stwierdza Andrzej Krzyżański, prezes KZLiS. Krzyżański chwali posłów, że w ostatniej chwili zmobilizowali się i zastosowali do wskazówek członków związku wnosząc rozwiązania w intencji spółdzielców. W Sejmie pracowano nad dwoma projektami ustawy: rządowym i poselskim. – Nie mogliśmy przełamać oporu rządu. Na szczęście przeszła ustawa, która jest po myśli spółdzielców. Posłowie pokazali, że trzeba słuchać nie tylko Krajowej Rady Spółdzielczej – mówi Krzyżański. I ubolewa, że do noweli nie wprowadzono sankcji wobec prezesów, którzy nie realizują przepisów ustawy. Bo jego zdaniem niektóre zarządy tylko pozorowały działania i szukały sztucznych powodów wstrzymywania przekształceń. Związek będzie się domagał takich rozwiązań, podobnie jak i kontroli organów państwa, np. Najwyższej Izby Kontroli nad spółdzielniami. W Sejmie są bowiem złożone kolejne trzy projekty poprawy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do których KZLiS również złożył swoje wnioski. – W tym roku powinno dojść do bardziej radykalnych zmian, do których nie doszło przez 20 lat nowego ustroju – twierdzi Krzyżański. – Przykładem są molochy spółdzielcze. Spółdzielnie mieszkaniowe nie powinny mieć więcej niż 1000 członków. Wspólnoty mieszkaniowe pokazują, że należy gospodarować na własnym. Zdaniem Krzyżańskiego prawo spółdzielcze nie jest dobre. Pochodzi z 1982 r., a więc z niechlubnego okresu stanu wojennego, który trudno uznać za przychylny obywatelom. Spółdzielnie mieszkaniowe powinny mieć swoje własne prawo. Ten segment gospodarki pozostawiono bowiem samemu sobie. Sędziowie Trybunału Konstytucyjnego w sprawie kontrowersyjnej ustawy z grudnia nie wypowiadają się. Trybunał wydaje orzeczenie tylko wówczas, gdy wpłynie do niego wniosek o zbadanie zgodności ustawy z konstytucją.
