PoPrawny Poznański serwis prawny
Powiązane artykuły
Biegli z zakresu budownictwa wydali dla sądu dwie sprzeczne opinie….
Rzecz dotyczy domu wybudowanego przez firmę Libra Developer w podpoznańskich Komornikach, przy ul. Telimeny. Deweloper wybudował tam 24 budynki w zabudowie szeregowej. Jedno z mieszkań kupiła Dorota Dendzik. Kilka miesięcy po odbiorze i przejęciu własności aktem notarialnym, gdy właściciele przystąpili do wykańczania lokum, uznali, że ma ono szereg wad. Między innymi dotyczyły niewłaściwego osadzenia okien. Deweloper przystąpił do usunięcia usterek. Naprawy nie usatysfakcjonowały jednak właścicieli. Między stronami zaczęły krążyć pisma. W imieniu Doroty Dendzik kierował je uprawomocniony radca prawny. Gorąco zaczęło się robić, gdy właściciele postanowili o ułożeniu drewnianej podłogi w mieszkaniu. Kolejni wykonawcy odmawiali wykonania prac uznając, że warstwa betonu jest sucha, kruszy się i uniemożliwia przymocowanie podłogi z desek drewnianych. Drugim problemem stał się wodomierz, który zgodnie z wytycznymi Zakładu Usług Komunalnych w Komornikach został zamontowany w nieogrzewanym garażu. W czasie styczniowych mrozów wodomierz zamarzł i został uszkodzony. W odpowiedzi na pismo prezes Libry Piotr Cieślewicz zapewnił, że posadzkę wykonano prawidłowo, a jej jakość w niczym nie odbiega od polskich norm. Winny jest właściciel, ponieważ lokal nie był zamieszkany, nie był wietrzony, a był intensywnie ogrzewany w sezonie zimowym, wobec czego nastąpiło przesuszenie posadzki poniżej wartości dopuszczalnych. Wychodząc jednak naprzeciw oczekiwaniom klientów wyraził chęć wykonania prac naprawczych poprzez zastosowanie środka wzmacniającego beton, stosowanego do napraw posadzek przemysłowych w postaci gruntu głęboko penetrującego. Właścicielka nie przyjęła jednak propozycji dewelopera. Jej pełnomocnik napisał, że: nie posiadając informacji o nazwie środka, który miałby być zastosowany oraz wiedzy o niemożliwości stosowania tego rodzaju środków do posadzek nie spełniających odpowiednich kryteriów wytrzymałości (a tak jest w tym przypadku) nie może ona jednak propozycji przyjąć.
Niezgodnie z dokumentacja i technologią
Właścicielka zleciła natomiast zbadanie jakości wykonania prac rzeczoznawcy budowlanemu, zarazem biegłemu Sądu Okręgowego w Poznaniu z tego zakresu, dr inż. Janowi Rędziniakowi. Celem opinii była ocena jakości i zgodności z dokumentacją wykonania podłoża betonowego pod posadzkę oraz ocena innych prac wykończeniowych w budynku. Rzeczoznawca stwierdził, że podłoże pod posadzkę wykonano z betonu drobnoziarnistego, niezbrojonego, choć projekt przewidywał zbrojenie go siatką stalową. Jakość betonu jest zła, daje się on łatwo rysować na całej powierzchni. Beton jest kruchy, co świadczy o tym, że po ułożeniu nie był on pielęgnowany, tj. polewany wodą. Stąd nastąpiło tzw. spalenie betonu na skutek braku wody do procesu utwardzenia. Nie posiada on żadnej wytrzymałości na ściskanie, nie nadaje się do ułożenia podłogi. Należy go zatem skuć i wykonać ponownie. W odkrywkach nie stwierdzono zbrojenia stalową siatką, jak to jest w dokumentacji. Na wyższej kondygnacji budynku styropian znajdujący się pod warstwą betonu nie jest styropianem posadzkowym odpornym na ściskanie i o zbyt malej grubości. Natomiast warstwa betonu pod styropianem jest zbyt gruba, co powoduje dodatkowe obciążenie stropu. A zatem, zdaniem rzeczoznawcy, podłoże betonowe pod posadzki wykonano niezgodnie z dokumentacją oraz niezgodnie z technologią układania podłoży. Nie pielęgnowano betonu, aby osiągnął wytrzymałość niezbędną do ułożenia podłóg. Jan Rędziniak stwierdził także, że stolarka okienna i balkonowa jest zamontowana niezgodnie z instrukcją montowania okien PCV. Złe zamontowanie okna balkonowego powoduje, że w czasie deszczu woda zacieka na posadzkę. Jego zdaniem wszystkie błędy obciążają inwestora, który sprzedał lokale mieszkalne mające błędy wykonawcze uniemożliwiające ich wykończenie i zamieszkanie.
Żądanie obniżenia ceny z tytułu rękojmi
Opinia biegłego stała się podstawą do wystosowania przez pełnomocnika Doroty Dendzik i Dariusza Dróżdża (właściciela drugiego mieszkania w budynku) wezwania firmy deweloperskiej do zapłaty 27.420 zł w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego (art. 560 i 566), tj. obniżenia ceny z tytułu rękojmi wad sprzedanego budynku oraz odszkodowania. Wysokość żądania wynikała z kalkulacji przedstawionej w kosztorysie oraz wydatków poniesionych na wymianę wodomierza zainstalowanego przez firmę niezgodnie z przepisami. W tym ostatnim przypadku radca prawny powołał się na przepis § 116 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stanowi on, że zestaw wodomierza głównego, na połączeniu z siecią wodociągową, powinien być umieszczony w piwnicy budynku lub na parterze, w wydzielonym, łatwo dostępnym miejscu, zabezpieczonym przed zalaniem wodą, zamarzaniem (…). Zdaniem wnioskodawcy nieogrzewany garaż z blaszaną bramą nie chroni zimą przed zamarznięciem. Ponieważ zarząd firmy nie uznał roszczenia, nabywcy skierowali przeciwko Libra Developer sprawę do sądu. Ich pełnomocnik napisał w pozwie, iż powodowie nie mający obowiązku przyjmowania poprawek domagają się obniżenia ceny z tytułu rękojmi za wady sprzedanego budynku mieszkalnego oraz wypłacenia kwoty określonej przez kosztorys, będącej kosztami, jakie powodowie są zmuszeni ponieść w związku z naprawami i przystosowaniem budynku mieszkalnego do właściwego stanu użyteczności, a także odszkodowania w wysokości podanej w kosztorysie. – Wszystkie usterki albo nie zostały wykonane, albo wykonane źle. Jakość poprawek jest żenująca. Naprawa nie jest naprawą, więc nie chcemy z tego korzystać ? tłumaczy Dorota Dendzik. W odpowiedzi na pozew pełnomocnik dewelopera wnioskował o jego odrzucenie.
Zgodnie ze sztuką budowlaną
Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Miasto i Wilda zlecił wykonanie potrzebnej ekspertyzy Dariuszowi Krzywkowskiemu, biegłemu sądowemu w dziedzinie budownictwa. Biegły przyznał co prawda, że posadzka nie została wykonana zgodnie z projektem budowlanym, ale na postawione przez siebie pytanie czy projekt został sporządzony zgodnie ze sztuką budowlana stwierdził, że nie jest on wolny od błędów i sprzeczności. Inwestor miał prawo dokonać zmian materiałowych, a w dokumentacji budowy nie ma uwag projektantów na ten temat. Jego zdaniem podkład pod posadzkę został wykonany zgodnie z wymaganą technologią i sztuką budowlaną. Technologia wykonywania podkładów betonowych pod posadzki przy użyciu ,,Miksokreta? nie przewiduje pielęgnacji betonu przez polewanie. Także technologia wykonywania podobnych posadzek z gotowych mieszkanek z użyciem urządzenia miksującego i transportującego pneumatycznie gotową mieszankę za pomocą węży gumowych nie przewiduje ich polewania. W przypadku pomieszczeń narażonych na przesuszenie (przeciąg) należy zabezpieczyć wykonany podkład np. przez przykrycie folia. Biegły Krzywkowski stwierdza następnie, że podkłady nie posiadają spękań, nie kruszą się. Wykonano nacięcia dylatacyjne, a krawędzie tych cięć są ostre. Analizując zdjęcia zawarte w opinii Jana Rędziniaka Dariusz Krzywkowski postawił tezę, że w trakcie wykonywania podkładu cementowego, a właściwie jego wygładzania doprowadzono do wytrącenia się mleczka cementowego na powierzchni. Mleczko cementowe jest mieszaniną wody i cementu, która wytrąca się na powierzchni przy zagęszczaniu betonu, tudzież przy zacieraniu mechanicznym. A o wytrzymałości betonu decyduje kruszywo, a nie cement. Wytrącone na powierzchni mleczko jest miękkie i pozwala się rysować, jak przedstawiono to na zdjęciach. Wytrącenie się mleczka na powierzchni podkładu może świadczyć o nadmiernym zatarciu powierzchni metalowymi zacieraczkami lub nadmiernej ilości wody i cementu (ułatwia transport pneumatyczny) w przygotowanej mieszance betonowej. Jest to z pewnością wada powierzchni podkładu betonowego, lecz nie dyskwalifikuje podkładu jako takiego. Osłabienie występuje w wierzchniej warstwie około 1 mm i można tę warstwę usunąć przez szczotkowanie. – Wystąpienie mleczka cementowego świadczy o tym, że konsystencja betonu jest zła ? kwituje tę opinię Jan Rędziniak. Wymianę podkładu pod posadzki biegły Krzywkowski uznał za mało prawdopodobną. Zauważył ponadto, że projekt przewidywał posadzkę z granitogresu na parterze i wykładziny dywanowej na piętrze. Podłogi drewniane stawiają podkładom wyższe wymagania. W przypadku drewna podkład musi być wytrzymalszy niż układany pod wykładzinami PCV, dywanowymi, czy płytkami ceramicznymi ? podkreśla jeden z dostawców podłóg drewnianych. Prezes Libry Piotr Cieślewicz przyznał w sądzie, że zbrojenie podkładów pod posadzki siatką stalową wykonywano jedynie w mieszkaniach, gdzie miało być instalowane ogrzewanie podłogowe. W pozostałych mieszkaniach ? jego zdaniem ? nie było to konieczne. Stwierdził także, że podkłady we wszystkich 24 mieszkaniach wykonywała ta sama firma, tą samą technologią i z tych samych materiałów w ciągu miesiąca. I nikt inny zastrzeżeń nie zgłaszał. – Siatka metalowa działa przeciwskurczowo, przenosi napięcia powstające w betonie ? ocenia Jan Rędziniak.
Właścicielu nie wyjeżdżaj na ferie zimowe
Dariusz Krzywkowski wypowiedział się także w kwestii lokalizacji wodomierza. Zaznaczył on, że wodomierz został umieszczony w garażu, na przeciwległej ścianie w stosunku do bramy wjazdowej, która jest ścianą wewnętrzną i oddziela garaż od pomieszczenia gospodarczego połączonego z wc. Jest to pomieszczenie ogrzewane. W normalnych warunkach eksploatacyjnych budynku (zamieszkanie) zamarznięcie wodomierza byłoby niemożliwe. Biegły przytoczył również przepisy mówiące, że obowiązek zabezpieczenia urządzeń w budynku przed negatywnymi wpływami ? także wodomierzy ? spoczywa na na ich właścicielach lub zarządcach. Tymczasem w czasie minionej ? mroźnej, jak pamiętamy, zimy ? wodomierze ulegały uszkodzeniu także w innych budynkach przy ul. Telimeny. Pracownicy komornickiego ZUK przyznawali, że nie nadążają z wymianą urządzeń. Ale, jak przyznał w sądzie prezes Cieślewicz, inwestor przy lokalizacji wodomierzy nie uwzględnia tego czy mieszkańcy wyjeżdżają na ferie zimowe i wówczas nie ma przepływu wody w instalacji.
Prywatna opinia mniej waży
Sąd uwzględnił opinię powołanego przez siebie biegłego i nie znalazł podstaw do zasądzenia zadośćuczynienia z tytułu rękojmi. W ocenie sądu opinia biegłego okazała się przydatna do sprawy. Sąd uznał opinię biegłego za w pełni wartościowy materiał dowodowy o istotnym znaczeniu dla dokonania ustaleń w sprawie. Zgodnie z opinią oraz zeznaniami biegłego złożonymi na rozprawie i ich pisemnym uzupełnieniem zarzut wadliwie wykonanej posadzki nie został przez niego potwierdzony. Natomiast prywatna ekspertyza sporządzone w imieniu powodów przez Jana Rędziniaka stanowiła dla sądu, zgodnie z art. 245 kpc, jedynie dokumenty prywatne. A zatem opinie prywatne nie korzystają z tych samych przymiotów co opinia biegłego powołanego przez sąd. Jednoznacznie w tej kwestii wypowiada się zresztą Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 3 października 2008 r., sygn. I CSK 125/08 wskazując wprost, że dowodem jest tylko opinia biegłego powołanego przez sąd. Opinie prywatne traktuje się bowiem jak twierdzenia strony, która dla ich uwiarygodnienia odwołuje się do autorytetu specjalisty. Sąd Najwyższy w tej kwestii jest konsekwentny i w ten sam sposób wypowiadał się również w innych orzeczeniach, takich jak wyrok z dnia 12 kwietnia 2002 r. (sygn. akt I CKN 92/2000, twierdząc, iż ,,opinią biegłego w rozumieniu art. 278 kpc jest tylko opinia złożona przez osobę wyznaczoną przez sąd. Prywatne ekspertyzy opracowane na zlecenie stron – w toku procesu lub przed jego wszczęciem – należy traktować jako przedstawienie przez stronę jej stanowiska w sprawie z uwzględnieniem wiadomości specjalnych”. Dlatego też dla Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda wiążąca okazała się wyłącznie opinia wydana przez powołanego w sprawie stałego biegłego sądowego, zaś jej wniosków nie mogły obalić wywody przedstawione przez ekspertów przedsądowo przybranych przez stronę powodową. Sąd oddalił pozew i obciążył skarżących kosztami postępowania. – Ci ludzie szukają dziury w całym, aby wyłudzić pieniądze. Sąd zastanawiał się długo i jego ocena jest jednoznaczna. Cieszę się , że wyrok jest zgodny z prawdą. Gdyby sąd uznał rażące naruszenie dokumentacji, to wyrok byłby inny ? kwituje sprawę Piotr Cieślewicz, prezes Libry. Wyrok uprawomocnił się, ponieważ skarżący nie złożyli apelacji.